ありがたいことに、
日々、たくさんのお客様からマイホーム購入のご相談をいただいております。
そのなかで、お客様を残念な気持ちにさせてしまってるケースがたまにあります。
その要因が、あえて強めのタイトルにさせていただいた “物件の囲い込み”による影響です。
気になっている物件があるのに内覧ができなかったり、
気に入った物件があるのに売り側の業者都合で買えない。。。
そんな被害を受けている買主さまが増えています。
なぜ、このような状況になっているかというと、
次の図のように、「両手取引（両手仲介、両手）」をすることで、
売主さま、買主さまの双方から仲介手数料をもらうことができるからです。
不動産売買取引における仲介手数料として受け取れる上限が、
「成約価格の3％＋6万円＋消費税」（売買価格が401万円以上の場合）と宅建業法で定められています。
※400万以下の場合は算出方法が若干異なります。
ですが、実際には年間を通して
不動産取引における手数料率が4％を超えている会社はザラにあります。
手数料率が5％前後になっている会社も意外と多かったりします。
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宅建業法で上限が決まってるのになんで4％を超えてるの！？って、
疑問に思われる方が大半かと思います。
これは冒頭でも説明したとおり、
不動産会社１社が売主さまと買主さまの双方から仲介手数料を得ることができるからです。
この取引を業界では、「両手取引（両手仲介、両手）」と言います。
これに対して、売主さまと買主さまのそれぞれに別の不動産会社が介入する取引を、
「片手取引（片手仲介、片手）と言ったりします。
「両手仲介」で取引をすると、
最大で「6％＋12万円＋消費税」を報酬として受け取ることができます。
不動産会社にとっては、同じ業務内容で2倍儲けを得ることができるので、ほとんどの不動産会社はこの両手取引を目指す形になります。
ここまでの情報では、それの何が闇なの！？
もしかしてタイトルに釣られたのでは！？と思いますよね。。。
そうなんです。
両手取引自体は、何も違法なことはありません。
不動産会社1社が売主さまと買主さまの情報を持っていて、双方の希望条件が上手くマッチングして、取引が成立して仲介したというケースは全然あり得ます。
ただ、その一方で両手取引の中には、「囲い込み」と言われる手法が蔓延していることも事実です。
一概には言えないですが、年間の仲介手数料率が5％前後あるような業者さんはこの手法を用いてる可能性はあります。
これは不動産業者やその担当者の利益のためだけの行為で、売主さまや買主さまには決して良い影響をもたらすことはありません。
囲い込みとは・・・
不動産仲介会社が意図的に両手取引に持ち込むために、売主様から売却依頼を受けた不動産を、他の不動産会社に取り扱わせないように仕向ける行為のことです。
この「囲い込み」が生じることにより、
売り出しているという情報が制限されるため、成約までの時間が長引いてしまう。
売り出し価格では買い手がつかず値下げを繰り返して成約価格が下がってしまう。など、
本来売主さまが得られていたかもしれない金銭的、時間的な機会損失が生じているケースがありますし、買主さまも気に入っている物件なのに、業者都合で買うことができないといったケースも起きています。
前述したような背景から、海外では「両手取引」が禁止されている国も多数あります。
これは売主さまの利益、買主さまの利益は相反すると考えられているからです。
日本では両手取引自体は認められているので、今後も対策を考えていく必要はありますが、従来に比べると、宅建業法での取り締まりも厳しくなってきており、大々的に「囲い込み」をする業者は減ってきております。
しかしながら、手を変え、品を変えといった感じでソフトな囲い込みは今でも横行しております。
例えば、
・レインズに掲載はされているが、図面作成中といって物件を止めている。
・レインズでは申込ありになっているが、ずっと掲載はされ続けている。
・内覧の打診をしても、何かしら理由をつけて内覧ができない状態になっている。など
他にもいろんな理由を付けて、ソフトな囲い込みが行われております。。。
日本においては、現時点ではこの「囲い込み」をゼロにする手立てはないと思いますので、
囲い込みをされる可能性があるということを前提として、依頼をする不動産会社を選んでいくことが賢明かと思います。
その際に何より重要視するポイントが、その会社、その担当者が信頼できるかどうかです。
高く早く売れることだけをアピールしたり、媒介契約や業者買取などを強引に勧めてくる場合は、ぜひ一度考え直してみると良いかもしれません。
「囲い込み」の被害になるべくあわないようにするために、
名の知れた大手の会社だから、
CMでよく目にする全国展開のフランチャイズ会社だから、
もちろん地元の会社だから、
と安心するのではなく、色々な情報をしっかりとご自身の目で見極めて、大事な資産をこの人にならお任せできるという方に依頼されることを強くおすすめいたします。
beansでは、マイホーム購入のお手伝いだけでなく、不動産売却にも力を入れております。
枚方市の不動産流通協力事業者にも認定されており、マイホームの売却や、それ以外にも”空き家相談”なども積極的に取り組んでおります。
実際に枚方市に相談があった空き家を借り上げさせていただき、シェアハウスとして利活用いたしまして、枚方市HPにも事例として掲載されました。
ぜひ気軽にお問合せ、お店にお立ち寄りくださいませ。
