これまで沢山のお客様のお家探しをお手伝いさせていただいている中で、
いざ買うか買わないかの決断をしていただく場面に直面します。
多くの方から聞かれることが、
「この物件って適正価格なんですか？」という質問。
要は、その価格が高いのか安いのか？、適正価格なのかどうか？
ということ。
購入の意思決定をする際には、皆さん気にされるところだと思います。
これは売却を検討される際にも、相場をつかんでおくことは大切です。
今回はその部分で少しでもお役に立てるように、
不動産の価格がどのようにして決まるのか？という部分をお伝えできればと思います。
よく誤解されがちなのですが、
中古不動産の市場において、売り出す際の物件価格を決めているのは売主様です。
では、不動産屋は何をしているかというと、
それは、売主様が物件価格を決める際の判断材料となりうる根拠を示し、
査定額として提示しております。
宅建業法の中でも査定額を伝える際は、
根拠を示さなければならないとされております。
実際に成約した事例などをもとに、物件ごとの特徴、個体差をわりだして
この物件ならこの金額であれば市場に受け入れられるだろうという査定額を売主様に提示します。
想定として、だいたい3か月以内に売れるであろう価格を提示することが一般的です。
それでは、それぞれの指標の特徴をみていきましょう。
①実勢価格
これが最もリアルな価格であり、最も重要な指標になります。
つまり市場価格、時価。
例えば、〇〇マンションの５０１号室で売れた価格を参考にして、
〇〇マンションの６０１号室の価格を考えるなど。
不動産の個別要因や個別事情（土地の形状や利用状況、周辺環境、
建物の状態、売り急ぎ、心理的瑕疵など）を考慮して算出します。
②固定資産税評価額
市町村で算出する固定資産税の基準となる価格のことを指し、各自治体で個別に決定します。
評価額は3年に1度評価替えを行うとされています。
固定資産税評価額は毎年４月～6月頃に、1月1日時点の不動産所有者へ納付される
「納税通知書」か、各市町村の窓口で取得できる「評価証明書」で確認ができます。
固定資産税評価額をもとに「固定資産税」「都市計画税」「登録免許税」も決まります。
※都市計画税は市街化区域のみ該当
だいたいの目安にはなりますが、
固定資産税評価額は、「実勢価格の約70％」と言われています。
③路線価
路線価は、毎年1月1日時点における道路に面する宅地1㎡あたりの土地の評価額を
7月初旬に国税庁が公表しています。
路線価は、「実勢価格の約80％」と言われております。
路線価は相続税、贈与税、金融機関の不動産担保評価を行う上で、
参考とされる価格と言われています。
路線価を調べるサイトとしては、
④公示価格
国土交通省が「地価公示法」に基づき、
毎年1月1日時点での価格を調査し、3月下旬頃に公表されます。
標準値の指定には、用途、環境、形状などが考慮されておりますが、
極端に大きい土地だったり、旗竿地などの不整形な土地は標準地に指定されていないので注意が必要です。
公示価格を調べるサイトとしては、
これまでご紹介させていただいた内容で、
相対的な不動産の価格について調べることが出来るかと思いますので、参考にしてみてください。
しかし、不動産というものは “水もの” とよく言われ、
そのときの市況や需給バランスで物件価値は大きく変わってきます。
長期的な視点だと、
例えば、以前はそれほど高くなかった土地が、周辺が開発されて新駅ができたり、
大きな商業施設ができたりして価値が上がることもあります。
逆に短期的な視点でみると、
今日は50万値引きでもオッケーという回答をいただいていても、
翌日には他の方からより良い条件で購入希望があったからと、
目前で買えなくなったというケースも多々あります。
このように非常に変動しやすい側面がありますので、
ご自身でも相場感をもつことと並行しながら、「この人のいうことなら信頼できる！」という
不動産屋さんを見つけることにも意識を向けてみてはいかがでしょうか。
私自身もお客様からそう思っていただけるような不動産屋になれるよう、
今後も日々励んでいきたいと思います。
